لابد من توفر بعض الشروط لفسخ عقد الإيجار في النظام السعودي على غرار تلك التي يتوجب توفرها أثناء عقده.
ويمكن لهذه الشروط أن تسمح لكل من المؤجر والمستأجر بفسخ عقد الإيجار في النظام السعودي في أخل به أحد الطرفين.
ومن بين هذه الشروط ما يلي:
فسخ عقد الإيجار بالسعودية من قبل المؤجر
يمكن للمؤجر أن يقوم بفسخ عقد الإيجار في النظام السعودي، الذي يربطه بالمستأجر إذا ما أخل هذا الأخير ببنود العقد.
وهي ما يلي:
- تهاون المستأجر في أداء التزاماته.
- مضي مدة 15 يوما عن تاريخ الإنذار بعد تأخره عن سداد الأجرة في تاريخها المحدد.
- إذا تم استعمال العقار المؤجر لغير النشاط الذي تم الاتفاق عليه في العقد، أو تنازله عنه لشخص آخر دون موافقة خطية من صاحب العقار الأصلي وذلك بعد إنذاره من أجل تصحيح الأمر.
- البرهنة على أن المستأجر قام بشخصه أو بواسطة الغير سواء كان ذلك عن طريق مباشر أو غير مباشر برشوة أحد الموظفين في الجهات التي تخضع لأحكام لنظام المشتريات الحكومية أو نظام المنافسات أو الرشوة من أجل الحصول على العقد.
- تعرض المستأجر للإفلاس أو طلب إشهار إفلاسه.
- تولي الدولة لملكية العقار وسقوطها عن المؤجر.
- صدور حكم قضائي ينص على إخلاء العقار المؤجر.
فسخ عقد الإيجار في النظام السعودي من طرف المستأجر
أتاح المشرع بعض التي تمكن المستأجر من فسخ العقد الذي يربطه المؤجر، وذلك دون تعرضه لأي عقوبة قانونية أو أدائه لأي غرامة.
ونذكر من بين أهم هذه الحالات التي يستطيع فيها المستأجر فسخ عقد الإيجار في النظام السعودي ما يلي
- في حالة قام المستأجر باستئجار عقار طبقا لمواصفات محددة تمت كتابتها في العقد، لكنه لا يجدها في العقار على أرض الواقع.
هنا يحق للمستأجر فسخ عقد الإيجار مع حقه في استرجاع مبلغ التأمين إذا قام بأدائه مسبقا. - في حال كان العقار يشكل خطرا على المستأجر وحياته، كإيجار عقار آئل للسقوط.
وبالتالي لا يمكن القول أن المؤجر ليس له الحق في طرد المستأجر في اليوم نفسه.
لكن لابد لكل منهما الحق في الحصول على أجل خمسة عشر يوما كحد أقصى فقط، كما أنه يمكن اللجوء للقضاء من أجل استرجاع كامل حقوقه عبر دعوى قضائية.
إخلاء العقار في النظام السعودي قبل انتهاء العقد
في بعض الحالات يتم فسخ عقد الإيجار في النظام السعودي قبل انتهاء العقد وهو ما ينتج عنه إخلاء العقار قبل انتهاء العقد.
وتتحقق هذه الحالة عند قيام المؤجر بفسخ عقد الإيجار قبل أن تنتهي مدته والتي سبق أن اتفق عليها هو والمستأجر،
وقد يعود هذا التصرف لمجموعة من الأسباب يكون بعضها مقنعا تبرره حاجته للعقار والآخر تعسفيا ليست له مبررات.
وفي الغالب يكون ما يربط بين الأجرة ومدة الاستئجار هو المدة التي تم تعيينها وتحديدها في العقد، وقد تكون هذه المدة قصيرة الأجل مثل شهر أو شهران كما يمكن أن تكون طويلة الأجل كعشرة أعوام وأكثر لكنها لا تكون بشكل مؤبد ويتوجب دفع تعويض للطرف المتضرر من فسخ العقد قبل انتهاء مدته.
وتعمل السعودية في قانون الإيجار على أن العقد يبقى مستمرا وسار إلى انقضاء المدة التي تم تحديدها
في العقد بين طرفيه، على أنه يتم التجديد بشكل تلقائي غبر ذلك.
كما يؤكد القانون أنه لا يحق للمؤجر أن يقوم بطلب الإخلاء من المستأجر مالم يقم بإعلامه
بثلاثة أشهر قبل انتهاء مدة العقد برغبته في الإخلاء، وهو ما يوجب على الطرفين بضرورة الالتزام بمدة عقد الإيجار كيف ما كان نوعه.
دعوى اخلاء العقار في النظام السعودي
إذا قام المستأجر بالتأخر في أداء مبلغ قيمة الإيجار لصاحب العقار في الوقت الذي تم تحديده في العقد
يحق لهذا الأخير إنذاره بوجوب أحد الأمرين هما إخلاء العقار أو سداد قيمة الإيجار، في المدة المحددة للدفع أو حق للمالك الأصلي فسخ العقد بشكل رسمي ما يترتب عنه فقدان المستأجر لحقه في استعمال العين المستأجرة بعد ذلك.
كما يمكن للمالك الأصلي الذي هو المؤجر برفع دعوى قضائية بموجب قانون اخلاء العقار
في النظام السعودي لأي محكمة مختصة في الإخلاء.
ويصبح المؤجر ملزما بتوضيح طلب إخلاء العقار قبل انتهاء العقد بعد وصول الدعوة كقضية للمحكمة
وأنه قد سلك كل سبل تبليغ المستأجر بتأخره في أداء مبلغ الإيجار. ولا يحق للطرف الأول ” المؤجر” منع الثاني ” المستأجر” من نقل منقولاته وأشيائه الشخصية كما سبق وأشرنا لذلك.